1. Marco Legal y Principio General
El Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) grava, entre otras operaciones, las entregas de bienes y las prestaciones de servicios realizadas a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el ámbito de la actividad empresarial o profesional.
Sin embargo, la Ley 20/1991, de 7 de junio, de modificación de los aspectos fiscales del Régimen Económico Fiscal de Canarias (REF), en su Artículo 52, apartado uno, número 23, establece una exención fiscal fundamental aplicable al arrendamiento de bienes inmuebles.
La norma dispone que están exentos del IGIC:
"Los arrendamientos y la constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute que tengan por objeto viviendas, incluidas las plazas de garaje y los anexos que se arrienden conjuntamente."
Este es el principio general: el arrendamiento de viviendas para su uso exclusivo como residencia habitual o permanente está exento de IGIC.
2. Obligaciones en el Régimen de Exención
Cuando el arrendamiento cumple con el requisito de la exención, las obligaciones fiscales para el arrendador (sea persona física o jurídica) son las siguientes:
No sujeción a IGIC: La operación de alquiler no devenga IGIC, por lo que no se debe repercutir (cobrar) el impuesto al inquilino.
Emisión de facturas: El arrendador puede emitir facturas o recibos sin desglosar IGIC. Es recomendable hacer referencia a la exención en el documento (ej. "Operación exenta de IGIC según art. 52.1.23 de la Ley 20/1991").
Declaraciones informativas: El arrendador no tiene la obligación de presentar declaraciones periódicas (Modelo 420) ni el resumen anual (Modelo 425) por esta actividad exenta.
Deducción de IGIC soportado: Una consecuencia importante de la exención es que el arrendador no podrá deducir el IGIC soportado en la adquisición de bienes o servicios relacionados con dicha actividad (por ejemplo, el IGIC de las reparaciones del inmueble, los gastos de intermediación, etc.).
3. Excepciones a la Exención (Operaciones Sujetas y No Exentas)
Es crucial tener en cuenta que la exención no es aplicable en ciertos casos, lo que transforma la operación en sujeta y no exenta, y por tanto, obliga al arrendador a liquidar el IGIC correspondiente. Las excepciones más relevantes son:
Arrendamiento de uso turístico o vacacional: La exención no abarca los arrendamientos de viviendas "amuebladas con destino a su utilización como residencia de vacaciones o turística" (apartado 23.a de la Ley del IGIC). Este tipo de alquiler se considera una prestación de servicios hoteleros o de hostelería, por lo que está sujeto al tipo general de IGIC del 7%.
Arrendamiento con servicios adicionales: La exención no se aplica cuando el arrendador presta servicios complementarios a los propios del mero alquiler, como la limpieza periódica, el servicio de cambio de ropa de cama y toallas, la lavandería, la restauración, la vigilancia, o cualquier otro servicio de hostelería. La simple inclusión de suministros como agua y electricidad no convierte un alquiler habitacional en un servicio turístico, a menos que su coste se facture de forma independiente al de la vivienda.
Arrendamiento para uso comercial, industrial o profesional: Si el inmueble se arrienda para un uso distinto al de vivienda (ej. una oficina, una consulta médica, un despacho), el arrendamiento está sujeto y no exento de IGIC, generalmente al tipo general del 7%.
Subarriendo total o parcial: Si el inquilino subarrienda la vivienda, la operación de subarriendo también está exenta, siempre que su finalidad sea para uso habitacional. No obstante, si el subarriendo incluye servicios turísticos, la operación sí estaría sujeta a IGIC.
4. Obligaciones en el Régimen de Sujeción
Cuando el arrendamiento cae en alguna de las excepciones y, por tanto, está sujeto y no exento de IGIC, las obligaciones fiscales del arrendador son las siguientes:
Alta Censal: Debe darse de alta en el censo de empresarios, profesionales y retenedores (modelo 036 o 037) por el inicio de la actividad económica de arrendamiento.
Repercusión del IGIC: Debe repercutir el IGIC al tipo impositivo aplicable (7% en el caso de arrendamientos turísticos o comerciales) en las facturas emitidas.
Obligación de facturar: Debe emitir facturas en las que se detallen correctamente los datos fiscales, la base imponible y el IGIC repercutido.
Declaraciones tributarias: Debe presentar periódicamente (generalmente de forma trimestral) las autoliquidaciones del IGIC (Modelo 420) y, anualmente, el resumen anual del IGIC (Modelo 425).
Deducción de IGIC soportado: En este caso, el arrendador sí tendrá derecho a deducir el IGIC soportado en sus adquisiciones de bienes y servicios relacionados directamente con la actividad sujeta a IGIC.
5. Conclusión y Recomendaciones
La clave para determinar las obligaciones en materia de IGIC reside en la correcta calificación de la actividad de arrendamiento.
Si la vivienda se arrienda con fines de residencia habitual, la operación está exenta y no genera obligaciones formales en el IGIC.
Si el arrendamiento es de tipo turístico, vacacional o con prestación de servicios propios de la industria hotelera, la operación está sujeta y no exenta, lo que implica la obligación de repercutir IGIC, emitir facturas y presentar declaraciones periódicas.
Es fundamental analizar el contrato de arrendamiento y las circunstancias de la prestación del servicio para evitar contingencias fiscales. Se recomienda mantener una clara distinción entre el arrendamiento de larga duración y el de corta estancia con servicios adicionales.
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